Eine Immobilie mit laufender Hypothek verkaufen: Was muss man wissen?

In der Schweiz verkaufen viele Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung, obwohl noch eine Hypothek läuft.

Diese Situation ist häufig und verhindert den Verkauf nicht. Sie muss jedoch gut vorbereitet werden, da sie erhebliche finanzielle Folgen haben kann, insbesondere wenn eine Festhypothek vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst wird.

Bevor eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, ist es daher wichtig zu verstehen, was mit der Hypothek geschieht, welche Kosten anfallen können und ob der voraussichtliche Verkaufspreis ausreicht, um den Hypothekarsaldo, die Verkaufskosten und allfällige Strafgebühren zu decken.

Kann man eine Immobilie mit laufender Hypothek verkaufen?

Ja, es ist durchaus möglich, eine Immobilie mit einer noch laufenden Hypothek zu verkaufen.

Das Bestehen einer Hypothek bedeutet nicht, dass der Eigentümer bis zum Ende des Vertrags warten muss, um zu verkaufen. Die Hypothek muss jedoch im Rahmen des Verkaufs geregelt werden.

Konkret bedeutet dies, dass mit der Bank besprochen werden muss, ob der Kredit zurückgezahlt, übertragen oder gegebenenfalls vom Käufer übernommen wird.

Der entscheidende Punkt ist also weniger die Möglichkeit des Verkaufs, sondern vielmehr die tatsächlichen Kosten der Transaktion.

Was geschieht mit der Hypothek beim Verkauf?

Wenn eine Immobilie verkauft wird, kommen mehrere Optionen infrage.

Die Wahl hängt von der Art der Hypothek, der verbleibenden Laufzeit, den Vertragsbedingungen, der Bank sowie dem Projekt des Verkäufers ab.

1. Die Hypothek mit dem Verkaufserlös zurückzahlen

Die häufigste Lösung besteht darin, einen Teil des Verkaufspreises zur Rückzahlung der verbleibenden Hypothek zu verwenden.

Wenn der Verkaufspreis ausreicht, zahlt der Verkäufer die Bank zum Zeitpunkt der Transaktion zurück und behält anschließend den Restbetrag nach Abzug der Kosten.

Diese Option wirkt auf den ersten Blick einfach, kann jedoch teuer werden, wenn die Hypothek vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst wird.

2. Den Hypothekarvertrag vorzeitig kündigen

Wenn der Eigentümer seine Immobilie vor Ablauf seiner Hypothek verkauft, muss er den Vertrag möglicherweise vorzeitig kündigen.

Dies ist besonders bei Festhypotheken wichtig, da die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, um einen Zinsverlust auszugleichen.

UBS weist beispielsweise darauf hin, dass eine solche Entschädigung beim Verkauf einer Immobilie fällig werden kann, wenn die bestehende Hypothek vorzeitig beendet werden muss.

3. Die Hypothek auf eine neue Immobilie übertragen

Wenn der Verkäufer ein neues Zuhause kauft, kann er seine bestehende Hypothek unter Umständen auf diese neue Immobilie übertragen.

Diese Lösung kann es ermöglichen, eine Ausstiegsentschädigung zu vermeiden oder zu reduzieren. Sie hängt jedoch von der Zustimmung der Bank, dem Wert der neuen Immobilie und der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab.

Die BEKB erklärt insbesondere, dass die Übertragung einer Hypothek auf ein neues Objekt möglich sein kann, wenn Verkauf und Kauf zeitlich ausreichend nahe beieinanderliegen.

4. Die Hypothek vom Käufer übernehmen lassen

In bestimmten Fällen kann der Käufer die bestehende Hypothek übernehmen.

Diese Lösung kann interessant sein, wenn der aktuelle Hypothekarzins im Vergleich zu den Marktzinsen vorteilhaft ist.

Diese Übernahme erfolgt jedoch nie automatisch. Die Bank muss den Käufer akzeptieren, seine Bonität prüfen und die Bedingungen der Übertragung genehmigen.

Homegate weist darauf hin, dass der Kreditvertrag beim Verkauf in der Regel nicht automatisch auf den Käufer übertragen wird.

Vorsicht bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist einer der wichtigsten Punkte, die vor dem Verkauf einer hypothekarisch belasteten Immobilie geprüft werden sollten.

Sie betrifft vor allem Festhypotheken. Wenn der Eigentümer den Vertrag vor dem vereinbarten Datum beendet, kann die Bank eine Entschädigung verlangen, um die Zinsen auszugleichen, die sie nicht mehr erhält.

Die Höhe hängt in der Regel von mehreren Faktoren ab:

dem verbleibenden Hypothekarsaldo;
der Restlaufzeit des Vertrags;
dem im Vertrag festgelegten Zinssatz;
den Wiederanlagesätzen oder den aktuellen Marktbedingungen;
den im Hypothekarvertrag vorgesehenen Regeln.

Diese Entschädigung kann manchmal mehrere Tausend oder sogar mehrere Zehntausend Franken betragen. Es wird daher dringend empfohlen, bei der Bank eine schriftliche Simulation anzufordern, bevor ein Verkaufspreis festgelegt oder ein Angebot angenommen wird.

Warum die Immobilienbewertung vor dem Verkauf entscheidend ist

Bevor eine noch hypothekarisch belastete Immobilie verkauft wird, muss der Eigentümer ihren realistischen Marktwert kennen.

Eine zuverlässige Bewertung ermöglicht es, eine zentrale Frage zu beantworten: Wird der voraussichtliche Verkaufspreis ausreichen, um die verbleibende Hypothek, die mit dem Verkauf verbundenen Kosten und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu decken?

Ohne genaue Bewertung läuft der Verkäufer Gefahr, den Betrag zu überschätzen, den er nach dem Verkauf tatsächlich erhält. Denn zwischen der Rückzahlung des Darlehens, Maklergebühren, Verwaltungskosten, möglichen Steuern und der Ausstiegsentschädigung kann der Nettoerlös niedriger ausfallen als der angezeigte Verkaufspreis.

Genau hier bietet eine Lösung wie Immoprice einen echten Mehrwert. Bevor der Eigentümer eine Entscheidung trifft, kann er schnell und kostenlos eine Bewertung seiner Immobilie erhalten.

Diese Bewertung ermöglicht eine erste Einschätzung des Marktpreises und hilft anschließend dabei, die von verschiedenen Fachleuten vorgeschlagenen Strategien zu vergleichen.

Mit Immoprice kann der Verkäufer zudem mit bis zu 4 vorausgewählten Maklern in Kontakt gebracht werden, um die Begleitung zu wählen, die am besten zu seiner Situation passt (siehe Artikel: Die verschiedenen Arten von Immobilienmaklern in der Schweiz im Jahr 2026).

Sollte man jetzt verkaufen oder bis zum Ende der Hypothek warten?

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die richtige Entscheidung hängt von der persönlichen Situation des Eigentümers, dem lokalen Immobilienmarkt und den Bedingungen des Hypothekarvertrags ab.

Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt kann sinnvoll sein, wenn der Markt günstig ist, wenn der Eigentümer Liquidität benötigt, eine andere Immobilie kaufen möchte oder ein interessantes Angebot erhält.

Abzuwarten, bis die Hypothek ausläuft, kann hingegen helfen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, insbesondere wenn die verbleibende Laufzeit kurz ist.

Mehrere Faktoren sollten miteinander verglichen werden:

die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung;
die voraussichtliche Entwicklung des Immobilienmarktes;
die aktuellen Hypothekarzinsen;
das Kauf- oder Umzugsprojekt;
die mit dem Verkauf verbundene Besteuerung;
ein allfälliger Immobiliengewinn.

In der Schweiz kann der Verkauf einer Immobilie auch steuerliche Folgen haben, insbesondere durch die Grundstückgewinnsteuer, deren Regeln je nach Kanton unterschiedlich sind.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung weist darauf hin, dass Immobiliengewinne je nach Fall und Kanton einer Sondersteuer oder der ordentlichen Steuer unterliegen können (siehe Artikel: Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz verstehen und berechnen).

Die Schritte vor der Vermarktung der Immobilie

Bevor eine Anzeige veröffentlicht oder ein Makler beauftragt wird, empfiehlt es sich, einige wichtige Schritte zu beachten.

Checkliste vor dem Verkauf

Den Hypothekarsaldo bei der Bank anfragen
So lässt sich der genaue Betrag ermitteln, der noch zurückgezahlt werden muss.
Die verbleibende Vertragslaufzeit prüfen
Je weiter das Vertragsende entfernt ist, desto teurer kann eine vorzeitige Kündigung werden.
Eine Simulation der Ausstiegsentschädigung anfordern
Diese Information ist unerlässlich, um den Nettoerlös aus dem Verkauf zu berechnen.
Die Immobilie bewerten lassen
Eine neutrale Bewertung zeigt, ob der Verkauf finanziell realistisch ist.
Mehrere Makler vergleichen
Honorare, Verkaufsstrategie und Qualität der Begleitung können stark variieren.
Eine Verkaufsstrategie vorbereiten
Startpreis, Zeitplan, Verhandlung, Bankunterlagen und steuerliche Aspekte sollten im Voraus berücksichtigt werden.

Zusammenfassung

Der Verkauf einer Immobilie mit laufender Hypothek ist in der Schweiz durchaus möglich. Dieser Schritt sollte jedoch sorgfältig vorbereitet werden.

Der Verkäufer muss insbesondere den Saldo seines Darlehens kennen, die verbleibende Laufzeit seines Vertrags prüfen, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung einplanen und den Wert seiner Immobilie korrekt einschätzen.

Vor dem Verkauf einer noch hypothekarisch belasteten Immobilie besteht der erste Schritt daher darin, eine neutrale und realistische Bewertung ihres Wertes einzuholen.

Mit Immoprice profitieren Sie von einer zuverlässigen Bewertung und können mit vorausgewählten Maklern in Kontakt gebracht werden, um Ihre Immobilie unter den besten Bedingungen zu verkaufen.

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