Der Verkauf auf Leibrente besteht darin, eine Immobilie gegen zwei Hauptelemente zu verkaufen:

• Die Einmalzahlung: ein Betrag, der dem Verkäufer beim Verkauf gezahlt wird.
• Die Leibrente: ein regelmäßiger Betrag, der dem Verkäufer in der Regel jeden Monat bis zu seinem Tod gezahlt wird.

Der Verkäufer wird als Rentengläubiger bezeichnet, da er die Rente erhält. Der Käufer wird als Rentenschuldner bezeichnet, da er diese Rente zahlen muss.

Im Gegensatz zu einem klassischen Verkauf ist der vom Käufer tatsächlich gezahlte Gesamtpreis nicht immer im Voraus bekannt. Er hängt hauptsächlich von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Genau das macht den Verkauf auf Leibrente interessant, aber auch risikoreicher.

Stellen wir uns eine Wohnung vor, die auf CHF 900’000 geschätzt wird.

Der Verkäufer akzeptiert einen Verkauf auf Leibrente mit:

• einer Einmalzahlung von CHF 225’000, also 25 % des Immobilienwertes;
• einer monatlichen Rente von CHF 2’500;
• einem lebenslangen Wohnrecht.

Wenn der Verkäufer noch 15 Jahre lebt, hat der Käufer gezahlt:

• CHF 225’000 als Einmalzahlung;
• CHF 2’500 × 12 Monate × 15 Jahre = CHF 450’000 als Rente;
• also insgesamt CHF 675’000.

Wenn der Verkäufer aber noch 25 Jahre lebt, hat der Käufer gezahlt:

• CHF 225’000 als Einmalzahlung;
• CHF 2’500 × 12 Monate × 25 Jahre = CHF 750’000 als Rente;
• also insgesamt CHF 975’000.

Dieses Beispiel zeigt gut das Prinzip der Leibrente: Der Verkäufer sichert sich ein Einkommen, während der Käufer eine gewisse Unsicherheit in Bezug auf die Lebensdauer des Verkäufers akzeptiert.

Es gibt hauptsächlich zwei Formen des Verkaufs auf Leibrente: die bewohnte Leibrente und die freie Leibrente.

Bei einer bewohnten Leibrente ist der wirtschaftliche Preis oft niedriger, da der Käufer warten muss, bevor er die Wohnung nutzen kann. Bei einer freien Leibrente ist die Immobilie sofort verfügbar, was sie in der Regel teurer macht.

Die Berechnung einer Leibrente hängt von mehreren Faktoren ab:

• dem Marktwert der Immobilie;
• dem Alter des Verkäufers;
• der statistischen Lebenserwartung;
• der Art der Leibrente: frei oder bewohnt;
• der Höhe der Einmalzahlung;
• der Höhe der Rente;
• dem Bestehen eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung;
• den Nebenkosten, dem Unterhalt und der Besteuerung.

In der Praxis beträgt die Einmalzahlung oft etwa 20 % bis 30 % des Immobilienwertes. Dies ist jedoch keine gesetzliche Pflichtregel. Der Betrag hängt von der Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer ab.

Je höher die Einmalzahlung ist, desto niedriger ist in der Regel die monatliche Rente. Umgekehrt kann die Rente höher sein, wenn die Einmalzahlung niedriger ist.

Eine Immobilie wird auf CHF 1’000’000 geschätzt.

Der Verkäufer wählt eine Einmalzahlung von 25 %, also:

CHF 1’000’000 × 25 % = CHF 250’000

Es bleiben also CHF 750’000, die in eine Rente umgewandelt werden müssen.

Wenn die geschätzte Zahlungsdauer 15 Jahre beträgt, entspricht dies:

CHF 750’000 ÷ 15 Jahre = CHF 50’000 pro Jahr

Also ungefähr:

CHF 4’166 pro Monat

In Wirklichkeit ist die Berechnung komplexer. Es müssen auch der Wert des Wohnrechts, der Abzinsungssatz, das Risiko, die Besteuerung und die im Vertrag vorgesehenen Garantien berücksichtigt werden. Dieses Beispiel dient nur dazu, die allgemeine Logik zu verstehen.

Die Schweiz ist ein Land mit hohen Lebenshaltungskosten, besonders im Ruhestand. Gleichzeitig ist ein wichtiger Teil des Vermögens vieler Eigentümer oft in ihrer Immobilie gebunden.

Laut dem Bundesamt für Statistik werden in der Schweiz im Jahr 2024 etwa 35,7 % der bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt. Im Kanton Freiburg liegt dieser Anteil bei etwa 42,3 %.

Das bedeutet, dass ein wichtiger Teil der Haushalte eine Immobilie besitzt. Das heißt aber nicht automatisch, dass sie über genügend liquide Mittel verfügen, um komfortabel zu leben.

Die Leibrente kann daher manchen Eigentümern ermöglichen, einen Teil des Wertes ihrer Immobilie in ein zusätzliches Einkommen umzuwandeln.

Für den Käufer kann die Leibrente eine Möglichkeit sein, eine Immobilie mit einer über die Zeit verteilten Zahlung zu erwerben. Anstatt sofort den gesamten Preis der Immobilie zu bezahlen, zahlt er eine Einmalzahlung und anschließend eine Rente.

In manchen Fällen kann das Geschäft finanziell vorteilhaft werden, wenn der Verkäufer früher als erwartet stirbt. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von CHF 900’000, mit einer Einmalzahlung von CHF 225’000 und einer Rente von CHF 2’500 pro Monat, hat der Käufer nach 8 Jahren Rentenzahlung gezahlt:

• CHF 225’000 als Einmalzahlung;
• CHF 2’500 × 96 Monate = CHF 240’000;
• also insgesamt CHF 465’000.

In diesem Beispiel liegen die Gesamtkosten unter dem ursprünglichen Marktwert der Immobilie. Das ist einer der Vorteile der Leibrente für einen geduldigen Investor.

Das Hauptrisiko für den Käufer ist die unbekannte Zahlungsdauer. Wenn der Verkäufer viel länger lebt als erwartet, können die Gesamtkosten sehr hoch werden.

Beispiel: Wenn der Käufer dachte, die Rente 15 Jahre lang zu zahlen, der Verkäufer aber noch 28 Jahre lebt, bedeutet das 13 zusätzliche Jahre Rentenzahlung.

Bei einer Rente von CHF 2’500 pro Monat entspricht dies:

CHF 2’500 × 12 × 13 = CHF 390’000 zusätzlich

Bei einer bewohnten Leibrente kann der Käufer die Immobilie in der Regel nicht bewohnen oder vermieten, solange der Verkäufer sein Wohnrecht besitzt. Er muss daher langfristig denken und über eine solide finanzielle Fähigkeit verfügen.

Bei einer bewohnten Leibrente behält der Verkäufer oft ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung.

Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessung beeinflusst direkt den Wert der Immobilie, die Höhe der Einmalzahlung und die Höhe der Rente.

Nein. Die Leibrente kann in bestimmten Situationen interessant sein, ist aber nicht für alle Eigentümer geeignet.

Sie kann sinnvoll sein für einen Eigentümer, der:

• in seiner Wohnung bleiben möchte;
• ein zusätzliches Einkommen benötigt;
• eine wertvolle Immobilie besitzt, aber wenig liquide Mittel hat;
• seine finanzielle Situation im Voraus organisieren möchte;
• die Immobilie nicht unbedingt an seine Erben weitergeben muss.

Sie kann dagegen weniger geeignet sein, wenn:

• der Verkäufer die Immobilie unbedingt an seine Kinder weitergeben möchte;
• die Familie mit dem Projekt nicht einverstanden ist;
• der Verkäufer lieber den gesamten Preis sofort erhalten möchte;
• die Immobilie noch stark hypothekarisch belastet ist;
• der Vertrag keine soliden Garantien vorsieht.

Nehmen wir den Fall einer 76-jährigen Eigentümerin, die allein in einem Haus lebt, das auf CHF 1’200’000 geschätzt wird.

Sie möchte in ihrem Haus bleiben, aber ihre monatlichen Einnahmen erhöhen.

Ein Käufer bietet:

• Einmalzahlung: CHF 300’000;
• Rente: CHF 3’000 pro Monat;
• lebenslanges Wohnrecht.

Wenn die Verkäuferin noch 12 Jahre lebt, erhält sie:

• CHF 300’000 als Einmalzahlung;
• CHF 3’000 × 12 × 12 = CHF 432’000 als Rente;
• insgesamt: CHF 732’000.

Wenn sie noch 22 Jahre lebt, erhält sie:

• CHF 300’000 als Einmalzahlung;
• CHF 3’000 × 12 × 22 = CHF 792’000 als Rente;
• insgesamt: CHF 1’092’000.

Dieses Beispiel zeigt, dass die Leibrente für den Verkäufer vorteilhaft sein kann, wenn er lange lebt. Für den Käufer wird die Transaktion mit der Zeit teurer.

Der Verkauf auf Leibrente kann für bestimmte Eigentümer in der Schweiz eine interessante Lösung sein. Er ermöglicht es, einen Teil des Wertes einer Immobilie in Kapital und regelmäßiges Einkommen umzuwandeln, während der Verkäufer manchmal das Recht behält, in seiner Wohnung zu bleiben.

Die Leibrente ist jedoch kein einfacher Immobilienverkauf. Sie ist eine rechtliche, finanzielle, steuerliche und familiäre Operation. Sie kann vorteilhaft sein, wenn sie gut vorbereitet wird, aber riskant, wenn sie schlecht verstanden wird.

Vor einem Verkauf auf Leibrente ist es wichtig, seine Immobilie bewerten zu lassen, die verschiedenen Optionen zu vergleichen und sich von Fachleuten begleiten zu lassen.

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• Laut dem Bundesamt für Statistik werden in der Schweiz im Jahr 2024 etwa 35,7 % der bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt. Quelle ansehen
• Laut Fedlex, der Plattform für das Schweizer Bundesrecht, müssen Immobilienverkäufe die öffentliche Beurkundung respektieren, was in der Regel die Mitwirkung eines Notars bedeutet. Quelle ansehen
• Laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung wurde die Besteuerung von Leibrenten ab dem 1. Januar 2025 geändert. Vor diesem Datum waren Leibrenten zu 40 % steuerbar, während der steuerbare Anteil nun flexibler gestaltet wurde. Quelle ansehen