La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier en échange de deux éléments principaux :

• Le bouquet : une somme versée au vendeur au moment de la vente.
• La rente viagère : un montant régulier versé au vendeur, généralement chaque mois, jusqu’à son décès.

Le vendeur est appelé crédirentier, car il reçoit la rente. L’acheteur est appelé débirentier, car il doit payer cette rente.

Contrairement à une vente classique, le prix total réellement payé par l’acheteur n’est pas toujours connu à l’avance. Il dépend principalement de la durée de vie du vendeur. C’est ce qui rend la vente en viager intéressante, mais aussi plus risquée.

Imaginons un appartement estimé à CHF 900’000.

Le vendeur accepte une vente en viager avec :

• un bouquet de CHF 225’000, soit 25 % de la valeur du bien ;
• une rente mensuelle de CHF 2’500 ;
• un droit d’habitation à vie.

Si le vendeur vit encore 15 ans, l’acheteur aura payé :

• CHF 225’000 de bouquet ;
• CHF 2’500 × 12 mois × 15 ans = CHF 450’000 de rente ;
• soit un total de CHF 675’000.

Mais si le vendeur vit encore 25 ans, l’acheteur aura payé :

• CHF 225’000 de bouquet ;
• CHF 2’500 × 12 mois × 25 ans = CHF 750’000 de rente ;
• soit un total de CHF 975’000.

Cet exemple montre bien le principe du viager : le vendeur sécurise un revenu, tandis que l’acheteur accepte une certaine incertitude liée à la durée de vie du vendeur.

Il existe principalement deux formes de vente en viager : le viager occupé et le viager libre.

Dans le cas d’un viager occupé, le prix économique est souvent plus bas, car l’acheteur doit attendre avant de pouvoir utiliser le logement. Dans le cas d’un viager libre, le bien est disponible immédiatement, ce qui le rend généralement plus cher.

Le calcul d’un viager dépend de plusieurs facteurs :

• la valeur de marché du bien immobilier ;
• l’âge du vendeur ;
• l’espérance de vie statistique ;
• le type de viager : libre ou occupé ;
• le montant du bouquet ;
• le montant de la rente ;
• l’existence d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ;
• les charges, l’entretien et la fiscalité.

En pratique, le bouquet représente souvent environ 20 % à 30 % de la valeur du bien immobilier. Ce n’est cependant pas une règle légale obligatoire. Le montant dépend de la négociation entre le vendeur et l’acheteur.

Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est généralement basse. À l’inverse, la rente peut être plus élevée si le bouquet est plus faible.

Un bien immobilier est estimé à CHF 1’000’000.

Le vendeur choisit un bouquet de 25 %, soit :

CHF 1’000’000 × 25 % = CHF 250’000

Il reste donc CHF 750’000 à convertir en rente.

Si la durée estimée de paiement est de 15 ans, cela correspond à :

CHF 750’000 ÷ 15 ans = CHF 50’000 par an

Soit environ :

CHF 4’166 par mois

En réalité, le calcul est plus complexe. Il faut aussi tenir compte de la valeur du droit d’habitation, du taux d’actualisation, du risque, de la fiscalité et des garanties prévues dans le contrat. Cet exemple sert uniquement à comprendre la logique générale.

La Suisse est un pays où le coût de la vie est élevé, surtout à la retraite. En même temps, une part importante du patrimoine de nombreux propriétaires est souvent immobilisée dans leur bien immobilier.

Selon l’Office fédéral de la statistique, environ 35,7 % des logements occupés en Suisse sont habités par leurs propriétaires en 2024. Dans le canton de Fribourg, cette part atteint environ 42,3 %.

Cela signifie qu’une partie importante des ménages possède un bien immobilier. Mais cela ne veut pas forcément dire qu’ils disposent de suffisamment de liquidités pour vivre confortablement.

Le viager peut donc permettre à certains propriétaires de transformer une partie de la valeur de leur bien en revenu complémentaire.