Lorsqu’un propriétaire revend un bien immobilier en Suisse avec un bénéfice, il doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Cet impôt, perçu par les cantons, représente souvent une charge importante dans une transaction. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement et de savoir comment le calculer.

Principe général de l’impôt sur le gain immobilier

L’impôt sur le gain immobilier s’applique à toute vente générant une plus-value. Il se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déduction de certains frais. Contrairement à d’autres impôts, il est unique et ponctuel : il est dû uniquement au moment de la vente.

En pratique, l’administration fiscale du canton où se situe le bien est compétente. Le notaire consigne souvent environ 5 à 10 % du prix de vente afin de garantir le paiement puis transmet la déclaration à l’autorité fiscale. Si le montant retenu dépasse l’impôt final, la différence est remboursée ; sinon, le vendeur complète la somme dûe.

Comment calculer le gain imposable

Le calcul se fait en trois étapes :

1. Prix de vente

• - Montant de la transaction, net des éventuelles réductions

2.Prix d’acquisition ajusté

• - Prix d’achat initial
• - Valeur fiscale (si prix inconnu, ex. succession ancienne)
• - Frais d’acquisition :
  • Honoraires de notaire
  • Droits de mutation
  • Frais d’enregistrement
• - Travaux générant une plus-value :
  • Agrandissement
  • Transformation
  • Piscine
  • Ascenseur
  • Panneaux solaires
  • Installations augmentant durablement la valeur

3. Frais de vente

• - Commission de courtage
• - Frais notariés de vente
• - Pénalités de remboursement anticipé d’hypothèque (selon canton)
Le bénéfice imposable correspond donc, en général, à :

Prix de vente – (prix d’acquisition + frais d’acquisition + investissements à plus-value + frais de vente)

Les années de détention jouent un rôle clé : elles déterminent le taux applicable. En cas d’héritage ou de donation, les années de possession du défunt ou du donateur s’ajoutent généralement à celles du vendeur, ce qui permet de réduire l’imposition.

Déductions et importance des justificatifs

Pour bénéficier des déductions, il est indispensable de conserver toutes les factures et preuves de paiement depuis l’acquisition du bien. Ces pièces sont normalement imprescriptibles : elles peuvent être utilisées des années plus tard, y compris par les héritiers, pour réduire l’impôt lors d’une revente.

Barèmes cantonaux : un impôt dégressif

Les cantons fixent leurs propres barèmes. Dans tous les cas, l’impôt est dégressif : plus la revente est rapide, plus le taux est élevé ; plus le bien est détenu longtemps, plus le taux baisse.

Valais: le taux dépend à la fois du montant du gain et de la durée de détention, avec plusieurs paliers. Par exemple, un gain de 70 000 CHF après 6 ans entraîne env. 18% d’impôt. Après 25 ans, le taux plancher descend entre 1 et 3 %.
Vaud: le barème est uniquement basé sur la durée : env. 30 % la première année, puis progressivement réduit jusqu’à env. 7 % au-delà de 24 ans. Les années d’occupation de la résidence principale comptent double. Le taux inclut déjà la part communale.
Genève: taux très élevé en cas de revente rapide (50 % si moins de 2 ans), puis dégressif : 40 % après 2 ans, 30 % après 4 ans, 20 % après 6 ans, 15% après 8 ans, 10 % après 10 ans, et seulement 2 % après 25 ans.
Fribourg: barème dégressif selon la durée. 22% jusqu’à 2 ans, 20% jusqu’à 4 ans, 18% jusqu’à 6 ans, 16% jusqu’à 8 ans, 14% jusqu’à 10 ans, 12% jusqu’à 15 ans, 10% à partir de 15 ans. Particularité : ajout de 60 centimes de centimes communaux pour chaque franc d’impôt cantonal, ce qui augmente le montant final.
Selon les cantons, des suppléments spécifiques s’appliquent sur certains gains de grande importance ou des durées de détention de l’immobilier de courte durée. Les taux sont indiqués à titre indicatif, il est nécessaire de vérifier les taux effectifs dans la législation actuelle au moment de la vente.

Cas des professionnels et des sociétés

Les professionnels de l’immobilier et les sociétés (p. ex. promoteurs, architectes, régies) sont, en général, dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud et Valais, imposés sur leur bénéfice commercial au barème ordinaire (impôt sur le revenu ou sur le bénéfice). Un particulier peut être requalifié en professionnel, notamment s’il effectue des opérations fréquentes ou participe à une société avec un professionnel de l’immobilier, pour développer un projet immobilier. Dans ce cas, les cotisations sociales AVS s’appliquent aussi sur le gain. Le gain ainsi réalisé sera dans ce cas soumis à l’impôt sur le revenu (ajouté aux autres revenus du contribuable) et non à l’impôt sur le gain immobilier. En cas d’incertitude sur ces points, la consultation d’un spécialiste en conseil fiscal est conseillée.

Report d’imposition : le remploi

Si le vendeur réinvestit le produit de la vente dans un nouveau logement principal en Suisse, il peut normalement demander un remploi. Il ne s’agit pas d’une exonération, mais d’un report : l’impôt ne sera payé que lors de la revente du nouveau bien. La plupart des cantons exigent que le nouvel achat intervienne dans les deux ans suivant la vente. Si le nouveau bien coûte moins cher que celui vendu, seule la partie du gain réinvestie est différée, la différence reste imposable immédiatement.

Exemple de calcul

Imaginons un appartement acheté 600 000 CHF avec 90 000 CHF de travaux de plus-value et 20 000 CHF de frais. Il est vendu pour 890 000 CHF après 5 ans :
890 000 – (600 000 + 90 000 + 20 000) = 180 000 CHF de gain imposable
À Genève, après 3 ans, le taux d’impôt sur les bénéfices et les gains immobiliers, aussi appelé IBGI, applicable est de 40 % → impôt de 72 000 CHF.

Bonnes pratiques

• 1. Conserver l’acte notarié d’achat
• 2. Conserver toutes les factures de travaux
• 3. Anticiper la déclaration fiscale
• 4. Vérifier les conditions de remploi
• 5. Comparer les barèmes cantonaux en cas de mobilité

Ces quelques principes de base sont une introduction, non exhaustive. De nombreuses exceptions existent et les lois changent régulièrement. Cette introduction ne remplace pas un conseil spécialisé par un expert fiscal et/ou une demande d’informations auprès des autorités fiscales compétentes. Aucune responsabilité ne découle de cette introduction.