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Les différents types d’hypothèques immobilières en Suisse
Types d’hypothèques en Suisse : taux fixe, SARON ou variable ? Ce qu'il faut savoir :
En Suisse, le terme hypothèque est souvent utilisé pour désigner le prêt immobilier. Techniquement, il s’agit d’un droit de gage immobilier qui sert de garantie à la banque.
Choisir une hypothèque ne consiste pas seulement à comparer le taux le plus bas.
En Suisse, plusieurs modèles existent, chacun avec ses avantages, ses limites et son niveau de risque.
Le bon choix dépend de votre situation financière, de votre projet immobilier et de votre besoin de sécurité.
Les banques calculent les charges immobilières avec un taux théorique de 5 %, même si les taux réels sont plus bas. Elles ajoutent aussi l’amortissement et les frais d’entretien, souvent estimés à 1 % de la valeur du bien par an. Le total ne doit généralement pas dépasser 33 % du revenu brut.
La règle des 33 % : en Suisse, les banques vérifient généralement que les charges liées au logement ne dépassent pas environ un tiers des revenus du ménage.
Les fonds propres peuvent notamment provenir de l’épargne, de titres, d’un avancement d’hoirie, d’un terrain ou, dans certains cas, de la caisse de pension.
En règle générale, l’achat d’un bien immobilier en Suisse nécessite environ 20 % de fonds propres. L’hypothèque peut ensuite financer jusqu’à 80 % du prix d’achat.
Les autres engagements financiers, comme un leasing ou un prêt personnel, peuvent aussi influencer la capacité d’emprunt.
Pour évaluer la capacité financière, les banques suisses utilisent souvent un taux théorique plus élevé que le taux réellement proposé. Cela leur permet de vérifier que le ménage pourrait supporter une hausse des taux.
L’hypothèque à taux fixe
L’hypothèque à taux fixe est le modèle le plus courant pour les personnes qui recherchent de la stabilité.
Le taux est défini à l’avance pour une durée déterminée, souvent entre 2 et 15 ans selon les offres des établissements financiers.
Son principal avantage est la sécurité : vous connaissez à l’avance le montant de vos charges hypothécaires.
C’est une solution rassurante si vous souhaitez planifier votre budget sur plusieurs années.
En revanche, cette sécurité a une contrepartie.
Si vous souhaitez vendre votre bien ou résilier votre hypothèqueavant l’échéance, des frais de sortie peuvent s’appliquer.
L’hypothèque SARON
L’hypothèque SARON est liée au marché monétaire suisse.
L’hypothèque SARON est conclue sur une durée déterminée, mais son taux est révisé régulièrement, par exemple tous les 3 ou 6 mois selon les conditions convenues avec le prêteur.
Le SARON est un taux de référence en francs suisses publié notamment par SIX et suivi par la Banque nationale suisse.
Il a remplacé le LIBOR pour les hypothèques du marché monétaire.
Ce type d’hypothèque peut être intéressant si vous acceptez une certaine variation du taux.
Il offre souvent plus de flexibilité qu’une hypothèque fixe, mais les charges peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse selon les conditions du marché. Cf : le portail de doonnées de la banque nationale Suisse.
L’hypothèque à taux variable
Une hypothèque à taux variable est un prêt hypothécaire dont le taux d’intérêt n’est pas fixé pour une durée déterminée
Son taux peut être adapté par la banque selon l’évolution du marché. Elle peut aussi permettre de profiter d’une baisse des taux, puisque le taux peut être ajusté à la baisse selon les conditions du marché.
Elle peut convenir à une personne qui souhaite garder de la flexibilité, par exemple avant une vente, un refinancement ou un changement de situation.
En revanche, elle offre moins de visibilité qu’une hypothèque à taux fixe.
Comme le taux peut évoluer, vos charges hypothécaires peuvent augmenter. Cela rend la planification du budget moins prévisible qu’avec une hypothèque à taux fixe.
L’hypothèque mixte
L’hypothèque mixte consiste à combiner plusieurs modèles de financement, par exemple une partie à taux fixe et une partie en SARON ou à taux variable.
Son principal avantage est de répartir les risques. Elle permet de sécuriser une partie du budget tout en gardant une certaine flexibilité sur l’autre partie.
Elle peut être intéressante si vous souhaitez profiter d’éventuelles baisses de taux sans renoncer totalement à la stabilité d’une hypothèque fixe.
En revanche, elle est plus complexe à gérer. Les différentes tranches peuvent avoir des durées, des taux et des échéances différentes.
Elle peut aussi compliquer une revente ou un changement de banque si les échéances ne sont pas alignées.
Cette solution permet d’équilibrer sécurité et opportunités, mais elle demande une bonne analyse de votre capacité financière.
Premier rang, deuxième rang et amortissement
En Suisse, l’achat d’un bien immobilier nécessite généralement un apport en fonds propres.
Le portail officiel ch.ch rappelle qu’il faut en principe disposer d’environ 20 % de capital propre pour financer l’achat d’un logement.
En Suisse, le financement hypothécaire est souvent divisé entre un premier rang, jusqu’à environ 65 % de la valeur du bien, et un deuxième rang, qui couvre la part supérieure. Le deuxième rang doit généralement être amorti.
La partie en deuxième rang doit généralement être amortie dans un délai de 15 ans et avant le départ à la retraite.
Amortissement direct ou indirect
L’amortissement peut être direct ou indirect. Dans le 1er cas, la dette diminue progressivement. Dans le 2e, les versements sont placés sur un compte de prévoyance, par exemple un 3e pilier, avant d’être utilisés pour rembourser l’hypothèque à l’échéance.
Amortissement direct : l’emprunteur rembourse régulièrement une partie du prêt. La dette diminue progressivement, tout comme les intérêts. En contrepartie, les déductions fiscales liées aux intérêts diminuent aussi.Amortissement indirect : la dette reste stable. Les versements sont effectués sur un compte de prévoyance, par exemple un 3e pilier, puis utilisés plus tard pour rembourser l’hypothèque. Cette méthode peut présenter des avantages fiscaux.
Quel type d’hypothèque choisir ?
Il n’existe pas de réponse unique.
Si vous recherchez la stabilité, une hypothèque fixe peut être adaptée.
Si vous acceptez plus de variation, le SARON peut être intéressant.
Si vous prévoyez de vendre prochainement, une solution flexible peut être préférable.
Si vous souhaitez équilibrer les risques, une hypothèque mixte peut être envisagée.
Avant de choisir, il est important de comparer les mensualités, la durée, les conditions de résiliation et l’impact sur votre budget global.
Calculez votre capacité de financement
Avant de vous engager, vous pouvez utiliser notre calculateur d’hypothèque pour estimer vos mensualités et mieux comprendre l’impact d’un financement immobilier sur votre budget. Estimez votre hypothèque avec le calculateur d'hypothèque immoprice :
Vous possédez déjà un bien ?
Si vous envisagez de vendre un bien encore hypothéqué, il est utile de connaître sa valeur actuelle.
Cela permet d’estimer si le prix de vente potentiel couvre le solde de l’hypothèque, les frais éventuels et votre futur projet immobilier.
Estimer la valeur de votre bien avec Immoprice :