Notariatskosten nach Kanton in der Schweiz : Wie viel sollte man für einen Immobilienkauf einplanen ?
April 30, 2026
Was ist eine Festhypothek in der Schweiz ?
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Die verschiedenen Arten von Immobilienhypotheken in der Schweiz
Hypothekenarten in der Schweiz: Festhypothek, SARON oder variable Hypothek? Das sollten Sie wissen:
In der Schweiz wird der Begriff Hypothek häufig verwendet, um die Immobilienfinanzierung zu bezeichnen. Technisch gesehen handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das der Bank als Sicherheit dient.
Bei der Wahl einer Hypothek geht es nicht nur darum, den niedrigsten Zinssatz zu vergleichen.
In der Schweiz gibt es verschiedene Modelle, jedes mit eigenen Vorteilen, Grenzen und Risiken.
Die richtige Wahl hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Immobilienprojekt und Ihrem Bedürfnis nach Sicherheit ab.
Die Banken berechnen die Wohnkosten mit einem theoretischen Zinssatz von 5 %, auch wenn die tatsächlichen Zinssätze tiefer sind. Zusätzlich berücksichtigen sie die Amortisation und die Unterhaltskosten, die häufig auf 1 % des Immobilienwerts pro Jahr geschätzt werden. Die Gesamtkosten sollten in der Regel 33 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Die 33 %-Regel: In der Schweiz prüfen Banken in der Regel, ob die Wohnkosten ungefähr ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht überschreiten.
Das Eigenkapital kann unter anderem aus Ersparnissen, Wertschriften, einem Erbvorbezug, einem Grundstück oder in bestimmten Fällen aus der Pensionskasse stammen.
In der Regel erfordert der Kauf einer Immobilie in der Schweiz etwa 20 % Eigenkapital. Die Hypothek kann anschliessend bis zu 80 % des Kaufpreises finanzieren.
Weitere finanzielle Verpflichtungen wie ein Leasing oder ein Privatkredit können ebenfalls die Tragbarkeit beziehungsweise die Finanzierungskapazität beeinflussen.
Zur Beurteilung der finanziellen Tragbarkeit verwenden Schweizer Banken häufig einen höheren theoretischen Zinssatz als den tatsächlich angebotenen Zinssatz. So prüfen sie, ob der Haushalt auch einen Zinsanstieg verkraften könnte.
Die Festhypothek
Die Festhypothek ist das häufigste Modell für Personen, die Stabilität suchen.
Der Zinssatz wird im Voraus für eine bestimmte Laufzeit festgelegt, oft zwischen 2 und 15 Jahren, je nach Angebot der Finanzinstitute.
Ihr wichtigster Vorteil ist die Sicherheit: Sie kennen die Höhe Ihrer Hypothekarkosten im Voraus.
Sie ist eine beruhigende Lösung, wenn Sie Ihr Budget über mehrere Jahre planen möchten.
Diese Sicherheit hat jedoch auch eine Kehrseite.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder Ihre Hypothek vor Ablauf der Laufzeit kündigen möchten, können Ausstiegskosten anfallen.
Die SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek ist an den Schweizer Geldmarkt gekoppelt.
Die SARON-Hypothek wird für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen, ihr Zinssatz wird jedoch regelmässig angepasst, zum Beispiel alle 3 oder 6 Monate, je nach den mit dem Kreditgeber vereinbarten Bedingungen.
Der SARON ist ein Referenzzinssatz in Schweizer Franken, der unter anderem von SIX veröffentlicht und von der Schweizerischen Nationalbank verfolgt wird.
Er hat den LIBOR für Geldmarkthypotheken ersetzt.
Diese Art von Hypothek kann interessant sein, wenn Sie eine gewisse Zinsschwankung akzeptieren.
Sie bietet oft mehr Flexibilität als eine Festhypothek, die Kosten können jedoch je nach Marktbedingungen steigen oder sinken. Siehe: Datenportal der Schweizerischen Nationalbank.
Die variable Hypothek
Eine variable Hypothek ist ein Hypothekardarlehen, dessen Zinssatz nicht für eine bestimmte Laufzeit festgelegt ist.
Ihr Zinssatz kann von der Bank angepasst werden, je nach Entwicklung des Marktes. Sie kann auch ermöglichen, von sinkenden Zinsen zu profitieren, da der Zinssatz je nach Marktbedingungen nach unten angepasst werden kann.
Sie kann für Personen geeignet sein, die Flexibilität behalten möchten, zum Beispiel vor einem Verkauf, einer Refinanzierung oder einer Veränderung der persönlichen Situation.
Sie bietet jedoch weniger Planbarkeit als eine Festhypothek.
Da sich der Zinssatz ändern kann, können Ihre Hypothekarkosten steigen. Dadurch ist die Budgetplanung weniger vorhersehbar als bei einer Festhypothek.
Die gemischte Hypothek
Die gemischte Hypothek besteht darin, mehrere Finanzierungsmodelle zu kombinieren, zum Beispiel einen Teil als Festhypothek und einen Teil als SARON-Hypothek oder variable Hypothek.
Ihr wichtigster Vorteil ist die Risikoverteilung. Sie ermöglicht es, einen Teil des Budgets abzusichern und gleichzeitig bei einem anderen Teil eine gewisse Flexibilität zu behalten.
Sie kann interessant sein, wenn Sie von möglichen Zinssenkungen profitieren möchten, ohne vollständig auf die Stabilität einer Festhypothek zu verzichten.
Sie ist jedoch komplexer zu verwalten. Die verschiedenen Tranchen können unterschiedliche Laufzeiten, Zinssätze und Fälligkeiten haben.
Sie kann auch einen Wiederverkauf oder einen Bankwechsel erschweren, wenn die Fälligkeiten nicht aufeinander abgestimmt sind.
Diese Lösung ermöglicht es, Sicherheit und Chancen auszubalancieren, erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse Ihrer finanziellen Tragbarkeit.
Erster Rang, zweiter Rang und Amortisation
In der Schweiz erfordert der Kauf einer Immobilie in der Regel einen Anteil an Eigenkapital.
Das offizielle Portal ch.ch weist darauf hin, dass man für die Finanzierung eines Wohneigentums grundsätzlich über etwa 20 % Eigenkapital verfügen sollte.
In der Schweiz wird die Hypothekarfinanzierung häufig in einen ersten Rang, bis zu etwa 65 % des Immobilienwerts, und einen zweiten Rang aufgeteilt, der den darüberliegenden Anteil abdeckt. Der zweite Rang muss in der Regel amortisiert werden.
Der Teil im zweiten Rang muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren und vor der Pensionierung amortisiert werden.
Direkte oder indirekte Amortisation
Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen. Im ersten Fall nimmt die Schuld schrittweise ab. Im zweiten Fall werden die Zahlungen auf ein Vorsorgekonto, zum Beispiel in die 3. Säule, einbezahlt und später zur Rückzahlung der Hypothek bei Fälligkeit verwendet.
Direkte Amortisation : Der Kreditnehmer zahlt regelmässig einen Teil des Darlehens zurück. Die Schuld nimmt schrittweise ab, ebenso wie die Zinsen. Im Gegenzug sinken jedoch auch die steuerlichen Abzüge im Zusammenhang mit den Schuldzinsen.Indirekte Amortisation : Die Schuld bleibt stabil. Die Zahlungen werden auf ein Vorsorgekonto geleistet, zum Beispiel in die 3. Säule, und später zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Diese Methode kann steuerliche Vorteile bieten.
Welche Hypothekenart sollte man wählen?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Wenn Sie Stabilität suchen, kann eine Festhypothek geeignet sein.
Wenn Sie mehr Schwankungen akzeptieren, kann die SARON-Hypothek interessant sein.
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie demnächst zu verkaufen, kann eine flexible Lösung vorzuziehen sein.
Wenn Sie die Risiken ausgleichen möchten, kann eine gemischte Hypothek in Betracht gezogen werden.
Vor der Entscheidung ist es wichtig, die monatlichen Kosten, die Laufzeit, die Kündigungsbedingungen und die Auswirkungen auf Ihr Gesamtbudget zu vergleichen.
Berechnen Sie Ihre Finanzierungskapazität
Bevor Sie sich verpflichten, können Sie unseren Hypothekenrechner nutzen, um Ihre monatlichen Kosten zu schätzen und die Auswirkungen einer Immobilienfinanzierung auf Ihr Budget besser zu verstehen. Schätzen Sie Ihre Hypothek mit dem Immoprice-Hypothekenrechner:
Besitzen Sie bereits eine Immobilie?
Wenn Sie planen, eine noch hypothekarisch belastete Immobilie zu verkaufen, ist es hilfreich, ihren aktuellen Wert zu kennen.
So können Sie einschätzen, ob der mögliche Verkaufspreis den Saldo der Hypothek, allfällige Kosten und Ihr zukünftiges Immobilienprojekt deckt.
Den Wert Ihrer Immobilie mit Immoprice schätzen: