Sollte man seine Hypothekenschuld in der Schweiz zurückzahlen?

In der Schweiz muss zwischen der Verpflichtung zur Teilamortisation der Hypothek und der vollständigen Rückzahlung der Hypothekenschuld unterschieden werden.

Eine Teilamortisation des Darlehens ist in der Regel obligatorisch, wenn die Finanzierung etwa zwei Drittel des Belehnungswerts der Immobilie übersteigt. Die vollständige Rückzahlung der Hypothekenschuld ist hingegen meist eine Frage der Finanz- und Vermögensplanung.

In der Schweiz ist die vollständige Rückzahlung einer Hypothek in der Regel nicht obligatorisch: Die vorgeschriebene Amortisation dient grundsätzlich dazu, die Finanzierung auf etwa zwei Drittel des Belehnungswerts der Immobilie zu reduzieren. Darüber hinaus senken zusätzliche Rückzahlungen die Zinskosten und die Verschuldung, während die Beibehaltung einer Hypothek Liquidität für andere Investitionen erhält. Die Entscheidung hängt daher von den Fremdkapitalkosten, der steuerlichen Situation, der erwarteten Rendite alternativer Anlagen und dem akzeptablen Risiko ab. Dabei sind die eigene finanzielle Situation und die langfristigen Vermögensziele zu berücksichtigen.

Grundsätzlich gilt:

• 1. Rang: bis zu ca. 65 % des Belehnungswerts der Immobilie → keine allgemeine Amortisationspflicht;
• 2. Rang: zwischen ca. 65 % und 80 % → die Hypothekenschuld muss grundsätzlich amortisiert werden, um die Finanzierung innerhalb von maximal 15 Jahren (oder je nach geltenden Bedingungen vor Erreichen des Rentenalters) auf ca. 65 % des Belehnungswerts zu reduzieren;
• Sobald die Marke von ca. 65 % erreicht ist, besteht grundsätzlich keine Pflicht mehr, das Hypothekendarlehen weiter zu amortisieren.

Beispiel

Immobilienwert: CHF 2'000'000
Hypothekendarlehen: CHF 1'200'000, entspricht 60 %

→ Das Hypothekendarlehen liegt bereits unter ca. 65 % des Belehnungswerts.

→ Grundsätzlich besteht keine Pflicht zur weiteren Amortisation.

Es ist jedoch zu beachten, dass zwischen dem Marktwert und dem Belehnungswert unterschieden werden muss; letzterer kann von der Bank unterschiedlich festgelegt werden.

Es kann finanziell sinnvoll sein, eine Hypothekenschuld in Höhe von etwa 50 % bis 65 % des Immobilienwerts beizubehalten, anstatt sie vollständig zurückzuzahlen. Dafür können verschiedene Gründe sprechen:

• Das Kapital bleibt für andere Investitionen verfügbar;
• der Hebeleffekt (Leverage-Effekt) lässt sich zur Finanzierung weiterer Immobilienkäufe nutzen;
• die Liquidität ist nicht vollständig in der Immobilie gebunden;
• das Vermögen behält so mehr verfügbare Liquidität.

Demgegenüber stehen die laufenden Hypothekenzinsen; zudem birgt die Beibehaltung von Schulden ein finanzielles Risiko, insbesondere bei steigenden Zinssätzen.

Auch steuerliche Aspekte sind zu berücksichtigen. Die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen für selbstnutzende Eigentümer wird sich ab dem 1. Januar 2029 im Zuge der Reform der Wohneigentumsbesteuerung und der Abschaffung des Eigenmietwerts ändern.

Bei einer Renditeimmobilie kann die Situation anders aussehen.

Banken wenden in der Regel spezifische Finanzierungskriterien an, die von der Art des Objekts, dessen Ertragswert, den Mieteinnahmen und der Rückzahlungsfähigkeit abhängen.

Die Mindestvorgaben sehen unter anderem vor, dass die Verschuldung innerhalb von 15 Jahren auf etwa zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wird – vorbehaltlich spezifischer Anforderungen der Bank und der Art der Finanzierung.

Eine vollständige Rückzahlung der Hypothek ist somit meist nicht zwingend erforderlich. Es ist üblich, eine Hypothek im ersten Rang langfristig beizubehalten, insbesondere wenn die Aufrechterhaltung der Schuld finanzielle oder vermögensbezogene Vorteile bietet.

Sobald die Finanzierung auf etwa 65 % des Belehnungswerts reduziert ist, besteht in der Regel keine Amortisationspflicht mehr.

Die Entscheidung, die Amortisation freiwillig fortzusetzen oder die Schuld beizubehalten, hängt dann von der finanziellen, steuerlichen und vermögensbezogenen Situation sowie von den Anlagezielen ab. Es können verschiedene Fragen geprüft werden:

• Könnte das verfügbare Kapital mit einer Rendite angelegt werden, die über den Kosten der Hypothekenschuld liegt?
• Wird der Schuldenabbau aus Gründen der finanziellen Sicherheit und des beruhigenden Gefühls der Schuldenfreiheit bevorzugt?
• Handelt es sich um eine Renditeimmobilie, bei der der Hebeleffekt (Leverage-Effekt) zur Steigerung der Eigenkapitalrendite beitragen kann?
• Wie hoch sind die effektiven Fremdkapitalkosten nach Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen?
• Welcher Verschuldungsgrad ist mit der Vermögensstrategie und der finanziellen Leistungsfähigkeit vereinbar?

Dabei sollten jedoch die Renditen nach Abzug von Steuern und Kosten sowie unter Berücksichtigung des Risikos verglichen werden. So ist beispielsweise eine Rendite von 4 %, die mit einem Kapitalverlustrisiko verbunden ist, wirtschaftlich nicht gleichwertig mit einer sicheren Einsparung von 1,5 % bei den Schuldenkosten.

Um zu entscheiden, ob eine Hypothek zurückgezahlt oder die Schuld beibehalten werden sollte, ist eine getrennte Analyse folgender Punkte sinnvoll:

1. obligatorische Amortisation;
2. freiwillige Amortisation;
3. für Neuanschaffungen verfügbares Kapital;
4. Nettokosten der Verschuldung nach Steuern;
5. Rendite alternativer Anlagen;
6. akzeptables Risiko- und Verschuldungsniveau;
7. langfristige Vermögensstrategie.

In der Schweiz ist eine vollständige Rückzahlung der Hypothekenschuld im Allgemeinen nicht zwingend erforderlich. Sobald die Finanzierung auf etwa zwei Drittel des Beleihungswerts reduziert ist, kann eine Hypothek im ersten Rang grundsätzlich langfristig beibehalten werden.

Die Entscheidung, ob man die Schuld weiter tilgt oder sie bestehen lässt, um über das Kapital für andere Investitionen zu verfügen, hängt vor allem von den Fremdkapitalkosten, der steuerlichen Situation, der erwarteten Rendite alternativer Anlagen, der Risikobereitschaft sowie der Vermögensstrategie ab.